Hypothèque : quelle stratégie envisager?

Peter Tsakiris
Conseiller en investissement

Les gens associent généralement le rôle du courtier hypothécaire à la recherche du meilleur taux. Or, le rôle du courtier hypothécaire est avant tout d’analyser votre situation financière afin de négocier le programme le mieux adapté à votre situation.

De plus, un courtier hypothécaire, de pair avec un planificateur financier, peut pousser l'avantage pour vous encore plus loin, vous offrant une gestion stratégique de vos dettes, et ce, en respectant votre situation financière.

Envisager un taux hypothécaire légèrement plus élevé permettant d'obtenir une remise plus généreuse de l'institution financière peut être avantageux. Par exemple, si vous avez une hypothèque de 200 000 $ amortie sur 25 ans, vous serez gagnant de 510,95 $ sur une période de 5 ans en choisissant une hypothèque fermée 5 ans au taux de 2,59 %, celle-ci vous apportant une remise de 1 000 $, ce qui diffère du taux de 2,54 % avec zéro remise.

Voici un exemple illustrant l'avantage de regarder la situation globale :

Admettons que vous avez un prêt hypothécaire de 200 000 $ à renouveler au 1er août 2017 et, après analyse des options, un courtier trouve les 2 produits suivants :

1. Taux fermé 5 ans @ 2,64 %

2. Taux fermé 5 ans @ 3,94 %, mais avec remise de 5 %

Naturellement, le choix logique serait d'offrir le taux le plus bas. Cependant, le courtier soumet le cas à un planificateur financier et celui-ci voit qu'il s'agit d'un prêt pour un immeuble locatif dégageant des profits significatifs imposables annuellement ;

Selon votre taux marginal et votre situation financière, le planificateur financier constate que même si les paiements hypothécaires seront plus élevés avec l'option de remise, il serait plus avantageux de prendre cette option, de mettre la remise dans un compte d'épargne CELI et de payer la différence de paiement à partir de ce compte.

De plus, le planificateur financier calcule qu'il est possible de faire un remboursement anticipé de plus de 5 000 $ dès réception de la remise et que le compte CELI pourra tout de même fournir le capital pour payer la différence de paiement pendant les 5 prochaines années.

Dans ses calculs, le planificateur a tenu compte du rendement CELI et des économies d'impôts que vous aurez au cours des 5 prochaines années en raison de la dépense d'intérêts supérieure (vous pourrez déduire des intérêts plus élevés, ce qui viendra réduire les impôts sur les revenus locatifs).

Ainsi, dans cinq ans, vous obtiendrez un solde hypothécaire inférieur de 2 904 $! De plus, vous aurez fait une économie d'impôt de 567 $ pour l'année fiscale 2022, ce qui équivaut à une économie totale de 3 471 $!*
Tout ceci, sans que vous n'ayez à faire de déboursé supplémentaire par rapport à l'option du taux le plus bas ;

Voici d'autres façons d'optimiser votre patrimoine lorsque la situation s'y prête :

• Envisager la technique de la « Mise à part de l'argent » et ainsi convertir les dettes non déductibles d'impôt en emprunt déductible d’impôt ;
• Envisager une stratégie de diversification de taux en choisissant de prendre la moitié de l'hypothèque en taux fixe et l'autre moitié en taux variable.

Toutefois, il demeure très important d'harmoniser l'échéance dans les deux cas afin de ne pas être pris en otage par l'institution financière lorsque l'un des deux termes expire avant l'autre.

En somme, il est avantageux d'aller au-delà du simple exercice du « meilleur taux » et d'analyser en profondeur chaque situation financière.

* Hypothèses : Taux du compte CELI de 1 %, Taux marginal de 38,4 % et prêt hypothécaire payable sur 20 ans.

Note : il est important de consulter votre fiscaliste avant de mettre de telles stratégies en place.

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