Les pénalités hypothécaires gonflées, prenez garde!

Le courtier hypothécaire travaille toujours avec l’ultime but de faire économiser des intérêts à son client. En effectuant une analyse de ses besoins, il lui suggèrera les meilleures options disponibles. Puisqu’un prêt fermé comporte un taux inférieur à un terme ouvert, dans la grande majorité des cas, le client choisira un terme fermé. Toutefois, la situation du client pourrait changer et ainsi, il pourrait devoir mettre fin au prêt hypothécaire avant l’échéance et devoir débourser une pénalité hypothécaire importante.

Bien que nous tentions souvent de tout prévoir, la vie nous réserve parfois des surprises! La naissance d’un enfant, une séparation ou une perte d’emploi sont autant de facteurs pouvant occasionner la vente de la résidence et/ou la nécessité d’un déménagement. Des rénovations importantes peuvent également forcer un refinancement. Or, la résiliation du prêt avant échéance provoque le paiement d’une pénalité.

Les pénalités hypothécaires démystifiées

Dans le cas des prêts hypothécaires fermés à taux variable, la pénalité hypothécaire est généralement l'équivalent de trois mois d'intérêt. Par contre, pour les termes fermés à taux fixe, la pénalité s’avérera être le montant le plus élevé entre :

1. Trois mois d'intérêts ;
2. Le manque à gagner de l’institution financière représenté par l'écart entre le taux du prêt et celui qu'il serait possible d'obtenir au moment du remboursement. Ce calcul est appelé le différentiel de taux.

Le premier cas s’explique par soi-même. Le deuxième cas est toutefois un peu plus complexe. Bien qu’il soit logique que les institutions financières exigent le remboursement du manque à gagner, le calcul est compliqué. En effet, la plupart des institutions financières n’utilisent pas tout simplement le taux du jour pour calculer le différentiel de taux! Elles utilisent plutôt le taux « affiché » en prenant en considération l'escompte accordé entre le taux affiché et celui apparaissant au contrat initial. Si l’hypothèque est brisée avant l’échéance du terme, le client verra cet écart lui être facturé sur le solde restant, pour la durée restante. Ces pénalités hypothécaires représentent très souvent des milliers de dollars.

Par exemple, en date du 1 janvier 2013, il était possible de négocier une hypothèque fermée à taux fixe de cinq ans à 3.24%; un escompte de 2.00% versus le taux affiché de 5.24%. En mettant fin à une hypothèque le 1er janvier 2016, le différentiel de taux était basé sur le taux affiché du terme de deux ans (3.04%) moins l’escompte initiale de 2.00% = 1.04%.

L’institution financière considérait alors son manque à gagner comme étant 3.24% - 1.04% = 2.20% pour chacune de deux années restantes, pour un manque à gagner total de 4.40%. Ainsi, le différentiel de taux étant plus élevé que trois mois d’intérêts avec un solde hypothécaire de 300,000$, la pénalité aurait été de 13,200$.

Tel qu’expliqué ci-haut, le 1er janvier 2016, le taux affiché d’une hypothèque fermée de deux ans de cette institution financière était de 3.04%... or, le taux négocié était de 2.54%. On comprend alors que le vrai manque à gagner de l’institution financière était de 3.04% - 2.54% = 0.50% et non de 1.04 %. La pénalité aurait dû être 1.00% du solde hypothécaire pour les deux années restantes, soit 3,000$... soit 10,000$ de moins que la pénalité imposée par l’institution financière.

On comprend clairement que certaines institutions financières gonflent de façon artificielle le montant des pénalités hypothécaires. Il existe toutefois des institutions financières qui n’ont pas de taux affiché. Le différentiel de taux est alors calculé sur les taux offerts dans le marché. Ainsi, cette même pénalité hypothécaire est tout simplement équivalente à trois mois d’intérêts. À considérer!

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